30.08.2021

In der 90-jährigen Geschichte der Rheinwohnungsbau haben sich die Rahmenbedingungen der Wohnungsmärkte sowie die Ansprüche an das Wohnen immer wieder gewandelt. Wie sich das Wohnen bei der RWB im Vergleich zu den Marktänderungen entwickelt hat, stellen wir hier einmal in Kürze dar.

Bei der Gründung der Rheinwohnungsbau-Vorläufergesellschaft Heimwohl AG Mivremia im Jahre 1931 in Köln steckte die Weltwirtschaft in einer tiefen Krise. Deshalb tat sich das junge Unternehmen auch zunächst schwer, auf dem Markt Fuß zu fassen. Und so dauerte es bis 1936, bis im fernen Berlin die ersten Häuser fertiggestellt werden konnten. In unmittelbarer Nähe zum Olympiastadion wurde der neue Stadtteil Neu-Westend errichtet, der rechtzeitig zu den Olympischen Spielen fertig sein sollte. Hieran beteiligte sich das Unternehmen aus Köln mit etwa 240 Wohnungen mit guter Ausstattung. Nach diesem ersten Erfolg verlegte das Unternehmen seinen Sitz nach Düsseldorf, wurde in Rheinwohnungsbau AG umbenannt und begann dort erfolgreich Werkswohnungen zu bauen. Zwischen 1938 und 1944 wurden über 1200 Wohnungen Stein auf Stein errichtet, bis in der Endphase des 2. Weltkrieges die Bautätigkeit gänzlich unmöglich wurde.

Die Zeit nach dem Krieg war geprägt von zerbombten Häusern, Obdachlosigkeit und Wohnungsnot. Aufgrund des Mangels während der Zeit des Wiederaufbaus wurde der Wohnungsmarkt einer Zwangsbewirtschaftung unterworfen, bei der Wohnungen nach behördlich festgestellter Dringlichkeit vergeben wurden. Für die Wohnungsunternehmen gab es daher nur zwei Aufgaben: Schäden reparieren und bauen, bauen, bauen.

Im Jahre 1957 wurde aus der Rheinwohnungsbau AG die heutige Rheinwohnungsbau GmbH. Mit den Neubauprogrammen der 50er- und 60er-Jahre gab es dann eine große Zahl neuer, moderner Wohnungen und der soziale Wohnungsbau hatte seine Blütezeit. Mit dem steigenden Wohlstand stiegen jedoch auch die Ansprüche an die Wohnung. Eigene Zimmer für die Kinder, mehr Wohnfläche je Person und moderne Bäder innerhalb der Wohnung waren gefragt. Die Rheinwohnungsbau war neben dem Mietwohnungsbau auch in größerem Umfang als Bauträger für Eigenheime tätig. In den 70er- und 80er-Jahren des letzten Jahrhunderts stiegen die Ansprüche weiter und die Wohnungsgrundrisse wurden oft sehr großzügig geplant. Die Bautätigkeit verlagerte sich in den Städten zunehmend an den Stadtrand, weil die Grundstücke in der Kernstadt rar und teuer wurden. Viele Familien begannen aus Kostengründen in die Speckgürtel der Städte auszuweichen.

Zum 01.01.1990 wurde dann das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) abgeschafft und Unternehmen, die sich vorher über vier Jahrzehnte der Vermietung zur Kostenmiete verpflichtet hatten, wurden in den freien Wettbewerb entlassen. Dies hatte für das Mietenniveau in Deutschland erhebliche Folgen. Die Mieten stiegen deutlich schneller als zuvor. Auch trennten sich viele Industrieunternehmen von ihren Werkswohnungsbeständen, die zuvor als Instrument der Mitarbeiterbindung viele Jahre wertvolle Dienste geleistet hatten. Die Wohnungsunternehmen entdeckten wohnbegleitende Dienstleistungen für ihre Mieter als neues, zusätzliches Geschäftsfeld. Als die öffentliche Hand in der zweiten Hälfte der 90er-Jahre damit begann, viele öffentliche Wohnungsbestände zu veräußern, und erstmalig im großen
Stil Finanzinvestoren als Käufer am Markt auftraten, wurde die Wohnung auch zum Renditeobjekt und zur Handelsware. Eine schwierige Entwicklung für ein Existenzgut begann.

Mit steigenden Öl- und Gaspreisen wurde die energetische Ertüchtigung der Wohnungsbestände ein neues Handlungsfeld für Wohnungsunternehmen. Die Rheinwohnungsbau begann im Jahre 1999 damit, planmäßig ihre Altbauten zu dämmen und in diesem Zusammenhang in der Regel mit neuen, thermisch vom Gebäude getrennten Balkonen zu versehen.
Mit Einführung der Energieeinsparverordnung verankerte der Staat 2002 neue Zielvorgaben für alle Immobilienbesitzer und schuf mit dem Energieausweis ein neues Qualitätsmerkmal für Gebäude.

Anfang des neuen Jahrtausends entstanden erstmals börsennotierte Wohnungsunternehmen, bei denen ein Konflikt zwischen den Renditeinteressen der Aktionäre und den Interessen der Mieter vorprogrammiert war. Wohnungen wurden damit erstmalig nach den Spielregeln der Börse bewirtschaftet. Die Anforderungen an den Wärmeschutz bei Neubauten verschärften sich in schneller Folge immer weiter, wodurch die Baupreise in die Höhe schnellten.
Der Rückzug vieler Menschen vom Umland in die Ballungszentren, die sog. Reurbanisierung, trieb Nachfrage und Preise in den Innenstädten zusätzlich weiter nach oben.

Sozial- und Quartiersmanagement wurde für große Wohnungsunternehmen zum neuen Auftrag. Auch die Rheinwohnungsbau beteiligt sich in Kooperation mit anderen Vermietern und der Stadt Düsseldorf an mehreren Quartiersprojekten. 2009 eröffneten wir das erste eigene Nachbarschaftszentrum in Düsseldorf-Garath.
Es entwickelten sich Anwendungsmöglichkeiten für Digitalisierung und Smart- Home-Technologien, diese stagnierten jedoch aufgrund der Finanzierbarkeit.

Im Rahmen eines europäischen Forschungsprojektes untersuchten wir zusammen mit Bewohnern, wie ältere Menschen mithilfe von Smart-Home-Devices länger im gewohnten Umfeld betreut werden können.
Die ersten Städte setzen Investoren mit Quotenregelungen Grenzen bei der Ausnutzung der Bauflächen und schreiben Mindestmengen für geförderten Wohnungsbau vor. Düsseldorf verabschiedete 2014 hierzu das sog. Handlungskonzept Wohnen.

Die Preise für Grundstücke, Bauleistungen und in der Folge auch die Mieten steigen weiterhin deutlich stärker als der Lebenshaltungskostenindex. Der Bund führte 2015 die Mietpreisbremse ein, um die Entwicklung der Preise zu verlangsamen.

Im Jahre 2019 trieb in Berlin eine Bürgerinitiative mit vielen Unterstützern den Senat zur Einführung eines Mietendeckels für die ganze Stadt. Die Enteignung großer Immobilienkonzerne wurde gefordert. Den Mietendeckel stoppte das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2021.

Im Jahre 2020 ersetzte das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die bisher geltende Energieeinsparverordnung (EnEv) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Die Klimaneutralität der Wohnungsbestände durch energetische Sanierung und den Einsatz erneuerbarer Energien gewinnt fortan an Bedeutung. Die Rheinwohnungsbau hat in den vergangenen Jahren bereits über 73 % ihres Wohnungsbestandes, der vor 1977 gebaut wurde, energetisch ertüchtigt und wird ihr Engagement für einen klimaschonenden und zudem bezahlbaren Wohnungsbestand auch in den kommenden Jahren weiter vorantreiben. So leistet sie einen Beitrag zu den energiepolitischen Zielen Deutschlands.

Ansprechpartner
Bernd Litges
Kontakt

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